5 Cách Định Giá Nhà Đất Chuẩn

5 Cách Định Giá Nhà Đất Chuẩn

5 Cách Định Giá Nhà Đất Chuẩn

5 Cách Định Giá Nhà Đất Chuẩn NhấtĐịnh giá BĐS là một trong những kỹ năng quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản.

Nay Huy  xin chia sẻ đến quý vị một số thủ thuật để định giá nhà đất đã có sổ.

Do không có 2 bất động sản nào hoàn toàn giống nhau nên không có công thức, cách định giá bất động sản nào để định giá chính xác 100%. Tất cả các phương pháp định giá đều chỉ là tương đối. Để hướng tới mục tiêu tối đa hóa hiệu quả giao dịch cho người mua. Giúp người bán đưa giá chào phù hợp với thị trường.

Huy sẽ hướng dẫn định giá qua 4 bước để có giá sát nhất với thị trường. 

Bước 1: Phân tích giá trị BĐS: 

Giá trị hữu hình: vị trí, giao thông, pháp lý, phong thủy, công năng sử dụng, khả năng khai thác thương mại, đối tượng thuê – dòng tiền,,…

Giá trị vô hình: thường là kỳ vọng về khả năng tăng trưởng giá đất trong tương lai của BĐS đó: Tính khan hiếm, thông tin quy hoạch,… Kinh tế, chính trị, văn hoá của khu vực đó.

VD: một mảnh đất sắp được mở đường lớn trước mặt, lưu lượng lưu thông tăng, việc cho thuê dễ dàng hơn, khai thác thương mại lãi hơn từ đó tăng giá đất. 

Yếu tố sắp có đường mở qua được gọi là 1 key kỳ vọng tăng giá trong giá trị vô hình. Mảnh đất nào càng nhiều key thì giá trị vô hình càng lớn. 

Hay thông tin xây cầu làm cho BĐS Nhơn Trạch ( Đồng Nai), Cần Giờ tăng giá. 

5 Cách Định Giá Nhà Đất Chuẩn
5 Cách Định Giá Nhà Đất Chuẩn

Bước 2:

Định giá nhà đất

Theo nghị định 44/2014 NĐCP quy định về định giá đất có 5 phương pháp định giá đất hiện hành.

Cách 1: Định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá nhà đất thông qua mức giá của các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường. 

Chỉ tìm những BĐS có mục đích mua tương đồng.

VD: Bạn mua nhà cho thuê vậy tìm hiểu các yếu tố:

Đường vào hẻm mấy mét?

Vị trí: 

Mật độ xây dựng

Thiết kế nhà 

Đối tượng cho thuê, dòng tiền,…

Khi xác định được các yếu tố so sánh, bạn chủ động tìm kiếm 3-5 BĐS trong bán kính 1km từ BĐS bạn định mua. 

Lập bảng so sánh ghi lại các số liệu của các BĐS đó. 

Cột dọc là các BĐS đã bán 1-2-3, đang rao 1-2-3.

Các hàng là các yếu tố cần đánh giá, so sánh.

Định giá tương quan từng lô đất.

VD: Lô 1 được 9 điểm bán 18 triệu/m2 . Lô 2 được 8 điểm định giá 16 triệu.

Định giá Bất Động Sản
Định giá Bất Động Sản

Cách 2: Phương pháp Thu Nhập: 

(Thu nhập 1 năm / đơn vị diện tích): lãi suất tiền gửi 1 năm của NHTM.

Cách 3: Phương pháp Chiết Trừ: là phương pháp loại trừ tài sản trên đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (phương pháp chi phí trong thẩm định giá).

Cách 4: Phương pháp Thặng Dư trong thẩm định giá: Là phương pháp định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch, xây dựng hoặc có thể chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất, hiệu quả cao nhất. Bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi doanh thu tăng lên giả định của bất động sản đó.

Cách 5: Phương pháp Hệ Số Điều Chỉnh Giá Đất: 

HS ĐC GĐ x giá đất do UBND tỉnh/ TP trực thuộc trung ương ban hành. 

 

Bước 3: Tìm kiếm người định giá.

Mỗi địa phương sẽ có những yếu tố và quan niệm khác nhau về định giá nhà đất nên có thể bạn tự tham chiếu sẽ có sai lệch khó lý giải. Để giải quyết việc này bạn cần gặp thổ địa – môi giới địa tại phương đó. Gặp khoảng 3 môi giới riêng biệt ở địa phương đó, tại cùng thời gian. Chỉ gặp môi giới có kinh nghiệm và quan hệ sâu tại thị trường thì thông tin càng có giá trị, kinh nghiệm tối thiểu 2 năm hãy gặp. 

So sánh kết quả định giá lần 1: thông qua môi giới địa phương. Với môi giới bán sản phẩm A hãy hỏi môi giới đó về sản phẩm B, và ngược lại. Như vậy bạn có thể nhìn tổng quan cả điểm yếu và điểm tốt của sản phẩm.

So sánh kết quả định giá lần 2: thông qua Ngân Hàng để định giá. Liên hệ với nhân viên tín dụng Ngân Hàng, nói với họ rằng bạn cần vay một khoản tiền để mua một trong ba bất động sản A-B-C. Ngân hàng cho vay sẽ triển khai thẩm định. Họ sẽ cho bạn biết kết quả là khả năng cho vay ở từng BĐS. Lưu ý nên thẩm định từ 2 Ngân Hàng. 

Thẩm định viên phải đủ các điều kiện là người có từ 3 năm kinh nghiệm, tốt nghiệp đại học và ra Hà Nội thi đạt chứng chỉ thẩm định viên do Bộ Xây Dựng tổ chức. Huy mới chỉ có chứng chỉ Môi Giới BĐS, quản lý sàn BĐS, hoàn thành khoá Thẩm Định Giá nhưng chưa có chứng chỉ thẩm định nên không có chức năng thẩm định.

Bước 4: Tổng kết định giá.

Sau khi thực hiện 2 bước thẩm định qua môi giới và tổ chức thẩm định bạn sẽ biết thêm các thông tin về bất động sản cần mua. Tham khảo thêm góc nhìn, nhận định của người có nhiều kinh nghiệm về BĐS trước khi đưa ra quyết định cuối cùng. 

Bạn có thể rút ngắn thời gian định giá BĐS nếu có thông tin thị trường, các mối quan hệ trong các tổ chức tín dụng và các trải nghiệm BĐS tương đồng.

Chúc quý vị và các bạn thành công cùng bất động sản. 

Đinh Quang Huy

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

error: Content is protected !!